Comment valoriser les biens d’une succession ?

La valorisation permet de déterminer l’actif brut successoral. Les dettes déductibles, exonérations et abattements sont ensuite traités selon leurs règles propres pour calculer les droits de succession. La valeur déclarée n’est donc pas nécessairement la somme effectivement reçue par chaque héritier.

Avant d’évaluer, identifiez ce qui appartient réellement au défunt : la liquidation du régime matrimonial permet notamment de distinguer biens propres et biens communs. Un bien appartenant en partie au conjoint n’entre pas intégralement dans la succession.

Les meubles destinés à l’usage et à l’ornement du logement sont évalués selon trois méthodes appliquées dans cet ordre, sous réserve de la preuve contraire :

• Vente publique dans les deux ans suivant le décès : la valeur résulte du prix de vente, selon les règles fiscales applicables.
• À défaut de vente publique, inventaire conforme aux exigences légales établi dans les cinq ans du décès : les valeurs de l’inventaire sont retenues.
• À défaut, déclaration détaillée et estimative des héritiers : pour les meubles meublants, la valeur imposable ne peut être inférieure à 5 % des autres valeurs mobilières et immobilières de la succession, sauf preuve contraire.

Un inventaire notarié permet de documenter les biens et leur valeur réelle. Les délais de deux ou cinq ans attachés à ces preuves ne prolongent pas le délai de dépôt de la déclaration de succession, généralement de six mois pour un décès en France métropolitaine.

Le forfait se calcule sur les autres valeurs brutes mobilières et immobilières retenues fiscalement, avant déduction des dettes, et non sur l’actif net transmis aux héritiers. Il ne se calcule pas sur lui-même.

Exemple simplifié : si la base brute applicable, hors meubles meublants, est de 400 000 €, le forfait est de 20 000 €. Une dette de 50 000 € ne réduit pas cette base à 350 000 €. Les exonérations, les abattements sur certains biens et la liquidation du régime matrimonial doivent toutefois être examinés avant de fixer la base exacte.

• Les biens exonérés et les capitaux d’assurance-vie hors succession ne sont pas à intégrer automatiquement ; le traitement dépend de leur régime fiscal.
• Pour un patrimoine important avec un mobilier de faible valeur, un inventaire peut être plus avantageux que le forfait, après prise en compte de son coût.
• En communauté, vérifiez la propriété du mobilier et la liquidation des biens communs avec le notaire : ne multipliez pas simplement tout le patrimoine du couple par 5 %.

Pour les bijoux, pierreries, objets d’art et de collection, une vente publique réalisée dans les deux ans du décès constitue la première référence.

À défaut, examinez les actes d’estimation ou inventaires et les contrats d’assurance contre le vol ou l’incendie. Sous les conditions de l’article 764 du CGI, la valeur imposable ne peut être inférieure à l’évaluation figurant dans les contrats d’assurance encore en vigueur au décès et conclus par le défunt, son conjoint ou ses auteurs moins de dix ans avant l’ouverture de la succession, sauf preuve contraire.

Une expertise et une valeur assurée doivent donc être rapprochées : une simple expertise récente n’efface pas automatiquement la référence du contrat d’assurance. À défaut de ces éléments, les héritiers déclarent une estimation détaillée, sans forfait minimal de 5 % propre à cette catégorie.

Les autres biens meubles corporels — véhicules, matériels ou équipements — sont évalués d’après un acte estimatif conforme aux règles applicables établi dans les cinq ans du décès ou, à défaut, une déclaration détaillée et estimative des héritiers, en l’absence de vente publique répondant aux conditions légales.

Conservez les références de marché, l’état du véhicule, le kilométrage et les justificatifs utiles. Les pièces et lingots d’or d’investissement sont valorisés selon leur cours au jour du décès ; une pièce de collection peut nécessiter une expertise tenant compte de sa valeur numismatique.

Valeurs mobilières cotées

Pour les valeurs cotées sur un marché réglementé, les héritiers peuvent retenir le cours moyen au jour du décès ou la moyenne des trente derniers cours qui précèdent le décès, selon l’option applicable la plus favorable. Il s’agit de trente cours, pas nécessairement de trente jours calendaires. Cette règle concerne les titres français comme étrangers entrant dans ce champ.

Parts de FCP

Les parts de fonds communs de placement sont évaluées d’après la dernière valeur de rachat connue à la date du décès. Demandez à l’établissement financier un relevé successoral daté, plutôt que d’utiliser la valeur affichée aujourd’hui.

Le sort des comptes, livrets et titres est détaillé dans notre guide Comptes bancaires, livrets et compte-titres au décès.

Parts de sociétés non cotées, fonds de commerce et clientèles professionnelles sont évalués selon les méthodes habituelles d’évaluation d’entreprise : actifs, rentabilité, perspectives et comparaisons de marché. Une combinaison de méthodes peut être nécessaire pour approcher leur valeur vénale réelle.

La disparition du dirigeant ou d’une personne clé peut justifier une diminution de valeur lorsque son impact sur l’activité ou les perspectives est démontré. Il ne s’agit pas d’une décote forfaitaire : documentez la dépendance de l’entreprise, les conséquences et le chiffrage.

Une exonération liée au pacte Dutreil doit être distinguée de l’évaluation des titres : on détermine d’abord leur valeur, puis on examine l’éligibilité au régime fiscal.

• Créances exigibles : estimation déclarée par les parties selon la valeur et les justificatifs disponibles.
• Créances à terme : capital nominal augmenté des intérêts échus et non payés et des intérêts courus au jour du décès.
• Débiteur en procédure collective ou en situation de déconfiture : estimation tenant compte des possibilités de recouvrement, dans les conditions légales.
• Créances libellées en devises : conversion au taux de change à la date du décès.

Un risque de non-recouvrement doit être justifié, et non simplement invoqué. Certaines sommes recouvrées ultérieurement peuvent conduire à une déclaration complémentaire : faites examiner le dossier par le notaire ou le conseil chargé de la déclaration.

Un bien immobilier doit être déclaré pour le prix qui aurait pu être obtenu dans des conditions normales de marché à la date du décès. Une estimation actuelle doit être retraitée si le marché a évolué depuis cette date.

• Caractéristiques du bien : surface, état, emplacement, environnement et travaux nécessaires au décès.
• Marché local : transactions comparables, niveau de demande et situation économique à cette date.
• Situation juridique : occupation, bail, servitudes, droits détenus et règles d’urbanisme.

Trois méthodes d’évaluation

• Comparaison : rapprocher des ventes récentes de biens similaires dans le même secteur ; c’est la méthode la plus courante.
• Valeur antérieure actualisée : partir d’une acquisition ou d’une estimation connue, en justifiant l’évolution du marché et les changements du bien.
• Revenu : pour un bien locatif, capitaliser un revenu pertinent avec un taux adapté au marché et aux caractéristiques du bien.

Lorsque les comparables manquent, d’autres techniques peuvent être retenues avec des justificatifs adaptés. Le service public DVF fournit des données de transactions ; il ne remplace pas à lui seul une expertise d’un bien atypique.

L’abattement de 20 % sur la résidence principale

L’abattement de l’article 764 bis du CGI concerne l’immeuble qui constituait la résidence principale du défunt et qui, au jour du décès, est également occupé à titre de résidence principale par son conjoint survivant, son partenaire de PACS, ou un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt, du conjoint ou du partenaire. Ce n’est pas une réduction applicable à toute maison héritée.

Il diminue la base fiscale sous conditions, pas la valeur civile des parts entre héritiers. Consultez le guide Résidence principale et succession pour les conditions détaillées.

Les décotes doivent être justifiées

Un bail, une occupation juridiquement opposable, la faible liquidité de parts de société ou les contraintes statutaires peuvent affecter la valeur. La détention en SCI ou l’occupation du bien ne suffit pas à justifier une décote automatique. Évitez les doubles réductions qui comptabiliseraient deux fois une même contrainte.

Les adjudications publiques relèvent également de règles particulières : examinez la date, les conditions de vente et la règle fiscale applicable avec le professionnel chargé du dossier.

La date du décès reste la référence. Un événement postérieur ne modifie pas rétroactivement l’état du bien ou du marché à cette date ; en revanche, une vente ultérieure peut constituer un élément de preuve de la valeur au décès, selon les circonstances et les règles spéciales applicables.

L’administration peut contrôler la valeur déclarée et la rectifier si elle est insuffisante. Une sous-évaluation peut aussi augmenter la plus-value taxable lors d’une revente : la valeur d’acquisition retenue fiscalement pour l’héritier dépend notamment de celle prise en compte pour la succession, selon les règles propres à l’actif.

• Rassembler les relevés bancaires et financiers arrêtés au décès.
• Conserver les estimations immobilières datées et les transactions comparables.
• Recenser le mobilier, les contrats d’assurance, expertises et justificatifs de propriété.
• Faire vérifier la base du forfait mobilier, les décotes et les exonérations avant le dépôt.

À retenir : une évaluation rigoureuse, adaptée à chaque catégorie de biens et documentée au jour du décès, sécurise la déclaration de succession et limite les contestations fiscales et familiales.