Parcours immobilier succession (version Beta)
Vous avez hérité d'une maison ou d'un appartement ? L'immobilier est l'actif le plus lourd et le plus conflictuel d'une succession. Evaluer en quelques secondes les 5 scenarios possibles (les heritiers vendent, conservent, louent, attribuent à 1 des héritiers ou au conjoint survivant) et leurs conséquences successorales, fiscales et financières : droits de succession immobilier, plus-value sur un bien hérité, droit de partage 2,5 %, IFI, fiscalité locative et calcul de la soulte. Testez notre parcours immobilier simplifié (parcours complet à retrouver dans notre offre Assistant succession).
Réponses immédiates
Que faire d'une maison héritée ? Vendre, conserver, louer ou attribuer : voici les réponses claires aux questions les plus posées sur la succession immobilière et sa fiscalité.
Faites évaluer le bien, déclarez sa valeur dans la succession (elle servira de prix de revient), puis choisissez entre vendre, conserver, louer ou attribuer. Tant que rien n'est décidé, la maison reste en indivision.
Vendre si les héritiers ont besoin de liquidités, s'ils sont en désaccord ou si personne n'habitera le bien. Conserver si la maison a une valeur sentimentale, si un héritier l'occupe, ou si le marché est défavorable. La conservation coûte : charges, taxe foncière, travaux, et IFI possible.
Oui, avec l'accord des indivisaires détenant au moins 2/3 des droits pour un bail d'habitation. Les loyers financent les charges et les droits de succession, mais sont imposés comme revenus fonciers.
Vendre et partager le prix, attribuer le bien à l'un avec soulte pour les autres, ou conserver en indivision organisée. À défaut d'accord, le partage judiciaire est possible : nul ne peut être forcé de rester en indivision.
Soulte = valeur du bien attribué − part successorale de l'attributaire. Bien de 400 000 €, part d'un héritier de 100 000 € : soulte de 300 000 € due aux autres héritiers.
Il n'y a pas de réponse unique : elle dépend du nombre d'héritiers, de la trésorerie disponible pour les droits, du marché local et de la valeur sentimentale. Notre comparateur gratuit chiffre les 5 scénarios pour votre situation.
Faites expertiser la valeur, mettez par écrit la répartition des charges, désignez un gérant et fixez un calendrier. L'occupant seul doit une indemnité d'occupation. Le notaire ou un médiateur débloque les impasses.
Par la vente du bien, son attribution à un héritier ou au conjoint avec soulte, ou le partage amiable notarié. Chaque indivisaire peut provoquer le partage à tout moment, même judiciairement (art. 815 et 840 du Code civil).
Droits de succession (5 % à 45 % après abattement de 100 000 € par enfant), plus-value à 19 % + 17,2 % si revente au-dessus de la valeur déclarée, droit de partage de 2,5 %, IFI au-delà de 1,3 M€ de patrimoine immobilier, et impôt sur les loyers si location.
Oui. Les héritiers acceptants peuvent vendre le bien indivis d'un commun accord, par acte notarié. Le notaire établit une attestation de propriété qui permet de signer la vente avant le partage définitif.
Oui, par attribution préférentielle ou accord des héritiers : il reçoit la maison et verse une soulte aux autres. Le coût fiscal est limité au droit de partage de 2,5 %, contre environ 5,80 % pour une vente à un tiers.
Mêmes options que pour une maison. Prévenez le syndic, vérifiez charges impayées et travaux votés. Louer un appartement hérité est souvent la solution la plus simple pour financer les droits de succession.
Comparateur gratuit
Version simplifiée et gratuite : renseignez 4 informations et le comparateur chiffre chaque scénario avec les paramètres simplifiés suivants.
Lecture du score — Intermédiaire
Un niveau intermédiaire apparaît lorsqu'il existe plusieurs héritiers, une indivision à organiser ou des choix fiscaux influençant la rentabilité. L'analyse demande plus de précision pour éviter les erreurs de stratégie patrimoniale.
Bénéficier de l'accompagnement successoralDans ce scénario, le bien est intégré à la succession puis cédé immédiatement après le règlement successoral.
Dans ce scénario, le bien est intégré à la succession et il est conservé sans mise en location, comme un bien de famille ou une résidence secondaire.
Dans ce scénario, le bien est repris dans l’actif de succession et l’un des héritiers envisage de se le faire attribuer en compensant les autres par une soulte.
Dans ce scénario, le bien est intégré à la succession et le conjoint souhaite en obtenir l’attribution.
Dans ce scénario, le bien rentre dans la succession et il est loué par les héritiers. Concernant l'IFI, il est égal à celui du scénario : Conservation du bien par les héritiers.
Ce parcours fournit des pistes de réflexion et des estimations indicatives fondées sur les règles françaises en vigueur (Code civil, CGI). Il ne constitue pas une consultation juridique ou fiscale : toute décision doit être validée par un professionnel habilité (notaire, avocat, fiscaliste).
Méthode
Chaque option se juge sur trois plans : le droit civil (qui décide et qui occupe), la fiscalité (ce que cela coûte) et la trésorerie (ce que cela rapporte ou immobilise).
La vente transforme un actif illiquide en liquidités partageables, éteint l'indivision, sort le bien de l'assiette IFI et met fin aux charges. Elle exige l'unanimité des indivisaires, ou une autorisation judiciaire à la demande des indivisaires réunissant au moins 2/3 des droits (art. 815-5-1 du Code civil). Vendre au prix déclaré dans la succession neutralise en principe la plus-value.
Solution d'attente : aucun droit de partage n'est dû tant que l'indivision perdure. Mais chacun supporte charges, taxe foncière et travaux au prorata de ses droits, l'indivisaire qui occupe seul doit une indemnité d'occupation (art. 815-9 du Code civil) et tout indivisaire peut provoquer le partage. Une convention d'indivision (art. 1873-1 et s.) permet de nommer un gérant et de fixer les règles.
Les loyers financent les charges et parfois les droits de succession. Un bail d'habitation requiert l'accord des indivisaires représentant 2/3 des droits ; un bail commercial ou rural, l'unanimité. Les revenus fonciers sont imposés au barème de l'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec micro-foncier (abattement 30 %) jusqu'à 15 000 € de loyers.
Le bien sort de l'indivision au profit d'un seul, qui verse une soulte aux autres. Le partage est taxé à 2,5 % de l'actif net partagé, et non aux droits de vente, dans la limite des droits de chacun. L'attribution préférentielle du logement ou de l'exploitation peut être demandée (art. 831 et s. du Code civil).
Le conjoint marié, exonéré de droits de succession, peut obtenir l'attribution préférentielle de la résidence principale qu'il occupait (art. 831-2 et 831-3 du Code civil), en pleine propriété avec soulte, ou en usufruit / droit viager d'habitation, moins coûteux. Attention à sa trésorerie et à la réserve des enfants d'une autre union.
Quand le bien est détenu par une SCI, ce sont les parts qui sont transmises, ce qui évite l'indivision sur l'immeuble et permet des donations progressives tous les 15 ans. En contrepartie : comptabilité, assemblées, et régime de plus-value différent (art. 150 UB du CGI pour une SCI à l'IR ; plus-values professionnelles à l'IS).
Les chiffres à connaître
| Impôt ou droit | Taux / seuil | Quand il s'applique |
|---|---|---|
| Droits de succession en ligne directe | 5 % à 45 % après 100 000 € d'abattement par enfant | Toujours, sur la valeur transmise (CGI, art. 777 et 779) |
| Abattement résidence principale | −20 % de la valeur du logement | Logement occupé au décès par le conjoint ou le partenaire (CGI, art. 764 bis) |
| Plus-value immobilière | 19 % + 17,2 %, abattements dès la 6e année | Vente à un prix supérieur à la valeur successorale (CGI, art. 150 U) |
| Droit de partage | 2,5 % de l'actif net partagé | Partage de l'indivision, avec ou sans soulte (CGI, art. 746 et 750 II) |
| Droits de mutation (licitation) | ≈ 5,80 % | Rachat de part au profit d'un tiers à l'indivision |
| IFI | 0,5 % à 1,5 % au-delà de 1 300 000 € | Conservation du bien, usufruitier imposé sur la pleine propriété (art. 968 du CGI) |
| Revenus fonciers | TMI + 17,2 %, micro-foncier jusqu'à 15 000 € | Mise en location du bien |
Questions fréquentes
Le bien tombe en indivision entre les héritiers dès le décès (art. 815 du Code civil), avec le conjoint survivant selon ses droits. Quatre issues sont possibles : conserver le bien en indivision (ou via une SCI), le louer, le vendre, ou l'attribuer à un héritier ou au conjoint avec ou sans soulte. Nul n'étant contraint de rester en indivision, chaque indivisaire peut provoquer le partage à tout moment ; à défaut d'accord, le partage judiciaire est demandé au tribunal (art. 840 du Code civil).
Le prix d'acquisition de l'héritier est la valeur déclarée dans la déclaration de succession, majorée des frais réellement supportés. Vendre au prix déclaré ne dégage donc en principe aucune plus-value taxable. Si le prix de vente est supérieur, la plus-value est imposée à 19 % plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec abattements pour durée de détention à compter de la 6e année (art. 150 U et suivants du CGI). La vente de la résidence principale du vendeur est exonérée.
Le partage d'une indivision successorale est soumis à un droit de 2,5 % de l'actif net partagé (CGI, art. 746 et 750 II) : 10 000 € pour un actif de 400 000 €. Ce droit reste dû en cas de partage avec soulte, dans la limite des droits de chacun. Si un héritier rachète la part d'un tiers hors partage (licitation au profit d'un tiers), ce sont les droits de mutation d'environ 5,80 % qui s'appliquent.
La soulte est la différence entre la valeur du bien attribué et la part théorique de l'attributaire dans la succession. Pour un bien de 400 000 € et une part héritée de 100 000 €, la soulte due aux autres héritiers est de 300 000 €. Elle doit être financée (épargne, prêt, échelonnement garanti dans l'acte) et son évaluation dépend directement de la valeur retenue pour le bien.
Oui. Il bénéficie d'un droit temporaire au logement d'un an, gratuit, sur la résidence principale (art. 763 du Code civil), puis, s'il est marié et le demande dans l'année, d'un droit viager d'habitation et d'usage (art. 764 du Code civil), dont la valeur s'impute sur ses droits successoraux. La résidence principale occupée bénéficie en outre d'un abattement de 20 % pour le calcul des droits (CGI, art. 764 bis).
Oui. Le patrimoine immobilier reçu s'ajoute au patrimoine immobilier personnel de l'héritier. Au-delà de 1 300 000 € net taxable, l'IFI est dû, avec une décote entre 1,3 et 1,4 M€. L'usufruitier est en principe imposé sur la valeur en pleine propriété du bien (art. 968 du CGI), ce qui peut peser lourdement sur un conjoint usufruitier.
Commencez par établir la valeur du bien (avis d'un notaire, d'un agent immobilier ou d'un expert), sécurisez le logement (assurance habitation au nom de l'indivision, entretien, compteurs) et répertoriez tous les héritiers. Déposez ensuite la déclaration de succession dans les 6 mois du décès : c'est cette valeur déclarée qui servira de prix de revient pour la plus-value future. Tant que rien n'est décidé, le bien reste en indivision et chacun paie sa quote-part des charges.
Oui. Les héritiers acceptants peuvent vendre le bien indivis avant le partage définitif, d'un commun accord. Un acte notarié est obligatoire : le notaire établit une attestation de propriété permettant de signer l'avant-contrat. Le prix de vente est réparti entre les indivisaires selon leurs droits, et les droits de succession restent calculés sur la valeur au jour du décès.
Trois voies principales : vendre la maison et partager le prix, attribuer le bien à l'un des héritiers qui verse une soulte aux autres, ou la conserver en indivision avec une convention d'indivision écrite. À défaut d'accord, chacun peut demander le partage judiciaire : nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision (art. 815 du Code civil).
Fixez une valeur incontestable (expertise ou plusieurs avis), mettez par écrit la répartition des charges et des travaux, désignez un gérant de l'indivision et fixez un calendrier de décision. L'indivisaire qui occupe seul le bien doit une indemnité d'occupation. Si le dialogue est bloqué, un médiateur ou le notaire peut débloquer la situation avant d'envisager le partage judiciaire.
Oui. La conclusion ou le renouvellement d'un bail d'habitation exige l'accord des indivisaires représentant au moins 2/3 des droits indivis ; un bail commercial ou rural requiert l'unanimité. Les loyers sont répartis entre les indivisaires au prorata de leurs droits et imposés comme revenus fonciers (micro-foncier avec abattement de 30 % jusqu'à 15 000 € de loyers, sinon régime réel).
Oui, en demandant l'attribution préférentielle (art. 831 et s. du Code civil) ou l'accord des autres héritiers. Il reçoit le bien en pleine propriété et verse une soulte correspondant à la part des autres. Le partage est alors taxé au droit de partage de 2,5 % de l'actif net partagé, et non aux droits de mutation d'environ 5,80 % réservés à la vente à un tiers.
Les mêmes options s'appliquent qu'à une maison : vendre, conserver, louer ou attribuer. Spécificités de la copropriété : informez le syndic du décès pour la mise à jour du carnet d'entretien, et vérifiez les charges impayées et les travaux votés — ils pèsent sur la succession. Louer un appartement hérité est souvent la solution de trésorerie la plus simple pour financer les droits de succession.
Version complète
Dans votre espace personnel, le parcours va plus loin : identification détaillée du bien, indicateur de fiabilité de la valeur, taux d'impôt et charges paramétrables, hypothèses à ±5 % et ±10 %, comparaison des options du conjoint (usufruit total ou quart en pleine propriété), calcul des soultes, score de complexité, rapport imprimable et recommandation rédigée par l'Assistant IA.
