La gestion des biens indivis : règles et bonnes pratiques

L’indivision existe lorsque plusieurs personnes détiennent des droits sur un même bien sans que leurs parts soient matériellement divisées. Chaque indivisaire possède une quote-part, avec des droits et des obligations envers les autres.

Elle est fréquente après un décès, dans l’attente du partage. Pour en sortir, consultez notre guide indivision successorale.

Ils visent à préserver le bien : travaux urgents, remplacement d’un équipement défectueux, protection contre un risque imminent.

Un seul indivisaire peut les accomplir ; les dépenses engagées peuvent ensuite être remboursées par l’indivision.

Ils concernent la gestion courante :

• travaux d’entretien ;
• conclusion ou renouvellement d’un bail d’habitation ;
• gestion locative et règlement des charges ;
• vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l’indivision.

Les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits peuvent les décider, à charge d’en informer les autres. Cette règle limite les blocages au quotidien.

Vente d’un immeuble, constitution d’une hypothèque, bail commercial ou rural, opération modifiant durablement la propriété : ces actes exigent en principe l’unanimité.

En cas de blocage, les titulaires des deux tiers des droits peuvent demander au tribunal judiciaire d’autoriser la vente d’un bien indivis, par l’intermédiaire d’un notaire (art. 815-5-1 du Code civil).

Chaque indivisaire contribue aux dépenses à proportion de ses droits. De même, loyers, revenus et prix de vente sont répartis selon les quotes-parts.

Tenez une comptabilité claire : elle évite les contestations au moment du partage, notamment pour les dépenses d’amélioration ou de conservation avancées par un seul héritier.

L’indivisaire qui jouit privativement du bien doit en principe une indemnité aux autres (art. 815-9). Son montant se calcule généralement à partir de la valeur locative, souvent minorée de la précarité de l’occupation, et se fixe à l’amiable ou par le juge. Elle se prescrit par cinq ans.

Les indivisaires peuvent désigner un mandataire, indivisaire ou tiers, pour :

• assurer la gestion courante du bien ;
• accomplir les démarches administratives ;
• représenter les indivisaires dans des actes définis.

Il est recommandé lorsque les héritiers vivent loin les uns des autres ou que le bien demande une gestion régulière.

Elle encadre les pouvoirs de gestion, la répartition des dépenses, l’usage du bien et la durée du maintien en indivision (cinq ans maximum renouvelable, ou durée indéterminée). Elle doit être écrite et, pour un immeuble, établie par notaire et publiée.

C’est un excellent outil de prévention des conflits et de sécurité juridique.

L’indivision est souvent transitoire. Organisez rapidement la gestion du bien, par une convention ou un mandataire, et faites sécuriser les décisions par un notaire. Pour comparer vente, conservation ou attribution, utilisez notre parcours immobilier succession.